Após passar pela crise econômica desencadeada pela incerteza do cenário político brasileiro, o setor imobiliário começou a reagir em 2019 e apresentava bons sinais para crescimento em 2020.
O excelente potencial de aumento nas vendas, compras e locações, nos créditos para financiamentos e consórcios provocaram um cenário de otimismo em investidores, construtoras, incorporadoras e imobiliárias para este ano.
Mas em meio à pandemia do coronavírus, o setor já começou a sentir os impactos econômicos. Diante do isolamento social e dos efeitos na renda de muitos trabalhadores, inquilinos começaram a sinalizar que não conseguirão pagar o aluguel.
E agora, como proceder? Como fica a relação entre inquilino e proprietário? Qual o melhor caminho a ser tomado?
A Juste Imóveis tem acompanhado diariamente as mudanças que a pandemia da COVID-19 tem causado em todo o mundo e, por isso, iremos responder algumas das principais dúvidas dos nossos clientes. Vale lembrar que tudo ainda é muito novo e que constantemente as informações podem ser atualizadas.
Caso fortuito ou força maior
O Código Civil estabelece algumas circunstâncias em que as obrigações compactuadas em contrato podem deixar de ser cumpridas sem responsabilização do inadimplente.
O artigo 393 determina que “o devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilidade”, sendo que, no parágrafo único, consta que “o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.
É importante deixar claro, no entanto, o que estaria enquadrado como caso fortuito ou força maior. Dentre as justificativas constam que era impossível imaginar ou prever que a disseminação do vírus iniciada no continente chinês iria ocasionar em lockdown em todas as economias do mundo, com o fechamento compulsório de atividades econômicas e a restrição de circulação de pessoas, bem como que o isolamento social se tornaria uma das políticas públicas de maior eficiência no combate à pandemia.
De qualquer forma, ainda que o caso fortuito seja utilizado como subterfúgio para o não pagamento de aluguel, é impossível afirmar qual interpretação o tribunal dará para cada uma dessas situações. Além disso, cabe a ressalva de que o recebimento do aluguel é também um direito do proprietário.
Negociação
A Juste Imóveis irá analisar cada caso de maneira individual, levando em consideração todos os aspectos. Nosso objetivo será sempre encontrar uma saída plausível, justa e que atenda aos interesses de todas as partes: proprietários, inquilinos e imobiliária.
Vale ressaltar que uma boa negociação pode ajudar a evitar a crescente do débito, bem como a recuperação do crédito. Procuramos sempre entender a necessidade do cliente e buscar o fechamento de um acordo que seja favorável para todas as partes. Essa é uma boa maneira de fugir da inadimplência e diminuir seu impacto até retornarmos à normalidade.
Desse modo, deixamos claro que a solução a ser adotada vai depender de caso a caso, não sendo única para todas as situações. Isso porque, podem haver casos de pequenos estabelecimentos que terão mais fôlego e de grandes lojas que já estarão comprometidas após a volta das atividades — e vice versa.
Assim, o que deve ser demonstrado, e não somente alegado como justificativa para toda as situações, é a real ausência de caixa e a dificuldade para levantamento de recursos de curto prazo para fazer frente às despesas de aluguel. O que se deve ter em mente é não confundir a impossibilidade com a simples dificuldade, ainda que esta resulte em excessiva oneração da prestação.
Inadimplência: antecipe-se para negociação
Se você sabe que não conseguirá honrar com o valor integral do seu aluguel em função da pandemia, antecipe-se. Entre em contato com a imobiliária para que ela possa entender o seu caso e, assim, fazer a intermediação com o proprietário.
Seguro-fiança: documentação
O seguro-fiança é uma das garantias locatícias. Se essa é a que você escolheu, ela deve ser imediatamente acionada e os pedidos de resgate de títulos de capitalização devem iniciar imediatamente seus trâmites legais.
Fiador
Agora, se o fiador é a sua garantia locatícia, saiba que ele também poderá ser acionado para a quitação do aluguel. Mas, vale lembrar, que também será feita a mesma análise da situação dele diante da pandemia.
IPTU
No contrato está especificado quem é o responsável pelo pagamento do IPTU, se é o inquilino ou o proprietário.
Algumas cidades como Serra Negra, Amparo e Hortolândia prorrogaram o prazo do pagamento. Até o momento (30/3), a prefeitura de Indaiatuba não mencionou nada a respeito.
Contas de água e luz
Pagamentos referentes a consumo devem ser de responsabilidade do inquilino, mas também podem entrar na negociação.
Além disso, as companhias de luz que atendem a nossa região, como a CPFL e a Elektro, também ampliaram o prazo de pagamento. Por 90 dias, quem tiver alguma conta em atraso não terá a suspensão do serviço.
Financiamento
Para quem tem financiamento imobiliário, grandes bancos como Caixa, Itaú, Bradesco e Santander estão adiando o pagamento de duas prestações da casa nos próximos 60 dias.
Contratos assinados pós COVID-19
É possível que o caso fortuito não se aplique a contratos assinados pós COVID-19, ou seja, aos contratos assinados quando a pessoa já sabia o que estava acontecendo. Isso porque presume-se que a pessoa já tinha ciência do cenário e, portanto, planejado alugar um imóvel dentro dessa circunstância.
Inquilino sinalizou que não conseguirá pagar o aluguel. Você, como proprietário, deve optar pela desocupação do imóvel?
Hoje, a nossa resposta é “não”, por dois motivos:
1º) você dificilmente conseguirá realocar seu imóvel; 2º) muitos lugares não estão autorizando a mudança.
Por isso é importante sempre ponderar o melhor cenário.
Sabemos que o momento não é favorável para proprietários, inquilinos e para o setor imobiliário de maneira geral e, por isso mesmo, requer colaboração mútua de todas as partes.
A Juste Imóveis está atenta a todo o cenário de pandemia da COVID-19 e não medirá esforços para que seus clientes, sejam eles inquilinos ou proprietários, tenham o mínimo de prejuízo possível e o máximo de preservação das relações. Contem conosco – sempre!